番禺农村住宅建设管理新政：需控制在280平方米内，宅基地住房可置换城镇住房
| 【记者 小石头】【编辑 方米妮】 | 2021-04-15 00:40:58
小石头获悉，近日广州市规划和自然资源局番禺区分局根据《广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见》（穗府办规〔2020〕18号），结合番禺区实际，制定了《番禺区关于加强农村住宅建设管理的实施细则（征询意见稿）》，现正向社会公众公开征求意见。
（点击查看大图）
小石头截取了实施细则当中的部分重点内容供大家了解，全文可扫描二维码查看。
本实施细则适用于规范番禺区农村村民宅基地建房和村改居居民在集体土地上建房的管理。
1、新建、拆建、改建、扩建、加建等宅基地房屋建设标准按《广州市番禺区人民政府关于印发番禺区乡村建设规划许可证实施细则的通知》（番府规〔2019〕6号）附件1办理。涉及多户合并建房的，每户建筑基底面积≤80平方米，建筑面积≤280平方米。
扫描二维码可查看附件一：
2、进行危房（列入镇街在册危房、砖木结构以及经鉴定为严重损坏房、局部或者整幢危房）原址重建，重建住宅控制在原有合法产权建筑面积和原基底范围内，不得改变使用性质。
申请危房重建的砖木结构房屋涉及历史文化名镇名村、传统村落和历史风貌区的核心保护区的，需列入镇街在册危房或经鉴定。
经合法批准的宅基地房屋涉及控制性详细规划道路或村庄规划道路，可进行危房原址重建；在控制性详细规划道路或村庄规划道路建设实施时，村（居）民应配合道路建设，按规定对符合建设标准的住房予以拆迁补偿。涉及河道管理范围的危房原址重建，应当取得水务部门的同意意见。
城镇居民、港澳台同胞、华侨等非本村村民历史上在农村经合法批准的宅基地建房原则上进行危房原状维修或危房原址重建。
村民公寓式住宅建设按照城市居住小区标准进行集中建设。每户村（居）民可以选择1套或者多套公寓式住宅，每户总申请的建筑面积控制在280平方米以内。村民公寓式住宅建设应考虑在首层或地下为每户另外安排一个农机（车辆）停放位置和工具设备房。统筹推进将农村住宅建设与利用集体建设用地建设租赁住房、被征地拆迁安置房、旧村改造复建房等有机结合，保障村（居）民合理的居住需求。位于中心城区范围的城中村，在未实施改造前，以村委会（村集体经济组织）为主体，按今后3-5年村集体可能新增的建房需求测算建设量，申请选取本村内适量规模、符合规划的土地先行建设村民公寓式住宅，本村集体经济组织成员具备宅基地建房资格的，由村委会（村集体经济组织）按宅基地管理规定组织分配，按建设成本价交纳费用；分配后结余的房屋整体确权到村集体组织名下，可按租赁住房管理使用,未分配前必须以村集体经济组织（以投资建设主体确定）为业主进行确权登记，严禁出售给本村以外的人员或组织机构；今后若有符合新增分户条件的，可安排给新增分户使用并给予分户确权登记；涉及征地拆迁安置的，可作为现成的拆迁安置用房使用并给予确权登记。
为鼓励村（居）民集中“上楼”居住，加快城镇化进程，经区人民政府审核批准，可以按照其宅基地上已经确权发证的符合规定的住房面积1：1的比例，在相邻区域置换成拆迁安置房；宅基地住房确权面积小于280平方米的，超出确权面积部分按安置房建设成本价交纳费用后进行置换，置换总面积最多不超过280平方米；宅基地住房确权面积超出280平方米的部分，可予以相应的货币补偿。
1、已纳入城市更新三年行动计划的村庄或村改居区域的建设管理要求：
改造实施方案已经批准的，按照《广州市城市更新办法》、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》（穗府办规〔2019〕5号）规定执行，在城市更新改造策划和实施方案中衔接落实村（居）民住房需求，建设公寓式住宅，不得新增村（居）民住宅用地，但存量非公寓式住宅可以进行原状维修。在改造实施方案未批准前，对属于危房，允许进行危房原址重建。
2、暂未纳入城市更新三年行动计划、位于城镇开发边界内的村庄或村改居区域建设管理要求：
新增分户住房主要通过建设公寓式住宅或联排式住宅解决，不得新建单家独院式住宅，充分利用现有存量建设用地，完善基础设施和公共服务设施建设。
对于持有集体土地房产证、集体土地使用证（个人住宅建设用地）及宅基地证（符合“一户一宅”及宅基地建房标准）的村（居）民个人非公寓式住宅主要通过加建、原址重建或改建等形式实施建设，核发《建设工程规划许可证》。
3、暂未纳入城市更新三年行动计划、位于城镇开发边界外的村庄建设管理要求：主要实施空心村改造和零星建房管理，落实“建新拆旧”。依据村庄规划审批村民个人住宅，核发乡村建设规划许可证。鼓励建设公寓式住宅和联排式住宅。落实村庄规划布局和风貌管控要求，彰显岭南特色。
1、进行原状维修，符合以下情形的无需办理规划审批手续。
（1）内部合理调整各楼层层高，但不增加建筑高度且不作为不动产权证变更建筑面积的依据。
（2）非文物保护单位、非历史建筑、非传统风貌建筑及非预先保护对象，更换原坡屋顶的屋面材料、改变房屋屋顶结构或将坡屋顶改为平屋顶，不超过房屋原有坡屋顶檐口高度。
（3）仅在房屋内部增设梁、柱等结构加固、更换楼板或拆除、改建房屋内部楼梯，不影响房屋外立面。
（4）符合建筑设计规范，升高或降低室内地台不大于0.45米，且不增加建筑高度。
（5）非文物保护单位、非历史建筑、非传统风貌建筑及非预先保护对象，更换外墙饰面材质或更换门窗，不改变房屋门窗位置、尺寸。
2、核发建设工程规划许可证
申请加建、原址重建或改建的村（居）民个人住宅，无需申请规划设计条件，经镇街确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，直接申请办理房屋建筑加建、原址重建或改建的建设工程规划许可证。
村民委员会（村集体经济组织）对村民建房是否符合申请条件进行初审和公示后，申请人向镇人民政府（街道办事处）提出申请，镇人民政府（街道办事处）报规划和自然资源主管部门审核同意后核发建设工程规划许可证。
3、核发乡村建设规划许可证
符合“一户一宅”政策的本村村民，具备本村集体经济组织成员资格的，可以户为单位向村委会（村集体经济组织）提出个人住宅建设申请（含新建、加建、拆建等情形），由镇街按照《广州市人民政府办公厅关于印发广州市乡村建设规划许可实施办法的通知》（穗府办规〔2020〕17号）和《广州市番禺区人民政府关于印发番禺区乡村建设规划许可证实施细则的通知》（番府规〔2019〕6号）规定审批。
4、核发《农村宅基地批准书》按《番禺区农村宅基地使用审批管理指导意见》（具体名称以最终出台文件为准）办理。
5、涉及不可以移动文物或历史建筑、传统风貌建筑、预先保护对象等建筑，应按历史文化名城保护有关规定实施保护修缮。文物保护单位或历史建筑、传统风貌建筑、预先保护对象等保护建筑改变结构安全的原状维修工程，按相关文物保护、历史文化名城保护等规定办理。
6、涉及在文物保护单位和历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史建筑、历史风貌区和传统村落的核心保护范围以及建设控制地带的宅基地房屋建设，应符合保护规划和《广州市历史文化名城保护条例》相关规定。申请人应提交历史文化保护方案或房屋设计效果图等，由镇街组织对其是否符合历史文化保护要求和风貌协调进行审查。
征集期自2021年4月9日至2020年4月19日（共10日）。
意见反馈途径：
1、可发电子邮件至cunzhenke@gz.gov.cn。
2、可邮寄信函至广州市番禺区大龙街清河东路石岗村路段215号规划大厦16楼耕地保护和村庄规划科。